2008年8月6日 星期三

租屋小百科

★GO…出發看房子企…但可別單獨出發ㄚ!

1. 看屋時應結伴同行,並謹慎留意四週的環境。若不想麻煩他人,可告知朋友並約定時間,彼此以電話聯繫確認安全。

2. 進屋看屋時,請保持大門開放,以方便應變。

3. 公車族需考量住屋處與公車站牌間的路程約多遠,路燈照明設備如何,沿途是否有商家。

4. 確認一樓大門是否能緊閉,安全門、鐵窗是否暢通。

5. 決定租屋後,可請房東或自行〝更換新鎖〞,並要求房東加裝鐵窗、門及由內而外透視的眼孔等安全設備,這些設備上的要求應事先表明,並在契約中明訂清楚。

★租房子的第一準則:選一個好房東、好室友,比選一個好房子重要。

●房東

1. 人品:透過房東的談吐,瞭解其工作性質、家庭狀況及對自己提出的要求之反應來瞭解其人品。如說話中肯、不會前後矛盾,不貪小便宜、對人尊重等等。

2. 特殊的限制:房客應主動詢問房東是否有特殊的限制,例如不可釘釘子、養寵物、煮飯…等等,瞭解房東的要求自己是否可以配合,作為篩選房東的依據。

● 室友

1. 人品:瞭解室友人品的方式,可以透過是否有公德心來判斷。如公共空間像浴室、廚房等的使用情形,維護的狀況來瞭解其他室友可能的行為表現及生活習慣。

2. 詢問室友的職業及作息來瞭解自己是否可以接受。如室友的作息為日夜顛倒者,自己可否接受。

★簽訂租約五大陷阱,要注意的地方,千萬要當心!

租賃行為中最重要的文件就是租賃契約了。它陳述了許 多重要的條款,如租期多久、押租金金額多少、管理費如何計算與支付、能不能養寵物、能不能分租、房東在何種狀況下可進入已出租房間,甚至一旦發生訴訟時誰來付律師費用等。

重點是儘管大多為口頭承諾,還是白底黑字寫下來。雖然口頭承諾似乎較簡單及非正式,但這也是常導致糾紛的原因。假設對於能不能分租,爾後房東或房客有人反悔,那結果可能是雙方在法院上喋喋不休的爭論誰對誰錯。大家所公認的正義,就在契約本身的規範,故
  永遠記得一件事,法律是講求證據的。

★房客何時能終止租賃契約?

舉例來說,房東拒不修繕或危及房客安全與健康時。如果房客因工作地點改變,通常也要在契約書中說明程序,如須於一個月前通知等。否則沒有正常的原因下終止租賃,房客仍然要付完整期的房租。
★房東何時能終止租賃契約?

房客明顯違約或違法時,房東可以合法終止契約,如遲繳房租、禁養寵物而偷養或從事非法行為﹝如販賣毒品等﹞。首先房東通知房客﹝建議用存證信函﹞要終止契約,內容要陳述違約事實,並可限期改善或限期搬走,甚至警告房客有法律刑責等。

★ 簽約的五大陷阱

1. 押金:

押金一般來講是兩個月租金,依照法律的規定超過兩個月以上的押金得折抵租金,如房東要求過高的押金,房客可據理力爭。    

2. 違約金:

房客在租期中退租通常須支付一個月租金的違約金,若房東要求押金全扣,房客得在簽約時據理力爭,違約金部分法律並無規定,所以簽約時房客若同意支付兩個月的違約金,將來即以此合約為準。

3. 租期:

租期最少是一月,雅房也有半年一簽的,超過一年以上租約,房客最好註明承租超過一年不扣違約金,另外為了避免房東一年後漲價,房客可要求籤兩年或三年的租約,只要註明承租超過一年即不扣違約金即可

4. 房東違約:

房東若在租期中要收回房子,除非房客同意,不然不管房東要賠多少錢,都是行不通的,不過慣例上,通常房客會接受一個月租金的違約金,另找棲身之所。

5. 修繕問題:

房子結構性的缺陷,如漏水龜裂等是由房東負責修繕,房東不處理,房客可以照相存證後請商家修繕,款項由租金或押金中扣,消耗性物品的損壞由房客負責,如燈管、燈泡、橡膠墊片等,如因房客的不正常使用而損壞也由房客負責 。

★租屋糾紛的解決

1. 當房東與房客發生租屋糾紛時,通常最直接也最快速的方法就是雙方溝通協調,直到雙方均能接受為止。

2. 但當彼此無法達成共識時,就必須用強制力來解決了,依我國民事訴訟法第二編第二章及第三章的規定,符合一定要件者,得選擇調解或進行簡易訴訟程序

3. 此外,在八十八年二月三日新增訂了民事訴訟法第二編第四章「小額訴訟程序」,以因應日常生活中大量的小額交易糾紛,避免因為適用通常訴訟程序的慎重繁瑣而 影響人民為自己小額財產權爭取應有權益的意願,侵害憲法所保障的權利,而造成社會不公及對司法的不信任。

(1) 小額訴訟程序的特色在於簡便迅速,且做了一些利於一般人民(即非法人、商人、大公司…等)的規定,以使程序不成為阻礙人民爭取權利的因素。其中詳細內容,請參閱 崔媽媽網站之租屋法律手冊。

(2) 如果房東與房客的糾紛金額在新台幣十萬元以下者適用之,但若法院認定不妥,仍可依其職權改用簡易程序。此外,若糾紛金額超過新台幣十萬元而仍在新台幣五十萬元以下者,雙方可以合意適用小額訴訟程序並以文書證之。

(3) 該程序可於夜間或星期日或其它休息日行之,所以,各法院除上班時間外於其它時段仍提供小額訴訟程序的服務,至於詳細作業情形請逕洽各法院。但若當事人其中一造提出異議者,就不能於非上班時間進行了。

(4) 關於小額訴訟程序仍有許 多未能詳細介紹之處,請參閱 法條或詢問各法律服務機構。

★ 搬家糾紛申訴管道

A. 縣市政府警察局

申訴電話:110及各地分局報案電話

處理方式:前往現場瞭解狀況

懲處權力:刑法、社會秩序維護法、消保法

B. 行政院消費者保護委員會 02-23214700

處理方式:交各縣市消費者服務中心,於15日內含請搬家公司說明

懲處權力:消保官、調解委員會﹝無實際懲處權力﹞

其他:電話或書面﹝臺北市天津皆2號﹞均接受

C. 行政院公平交易委員會 02-23517588

處理方式:針對不實廣告要求期限改正或處行政罰錢

懲處權力:只接受書函申訴﹝需註明申訴人姓名、電話、身份證字號與相關事實證據﹞﹝臺北市濟南路一段2之22號12樓﹞

D. 新營監理所: 06-6352845

處理方式:稽查人員查訪,裁閥單位衡量

懲處權力:行政法院

E. 崔媽媽服務中心: 02-23658140

其他:法律援助

F. 台南縣消費者文教基金會: 06-2411234

處理方式:與搬家公司和解惑協助進行司法訴松

其他:法律援助、訴諸媒體公評

★ 後記:

本租屋小百科的資料來源是參考東吳大學、南榮技術學院、遠東技術學院、台南女子技術學院的租屋小百科及崔媽媽服務中心 http://www.tmm.org.tw和易租網 http://www.e-rent.com.tw/2000/編輯而成。在此特別感謝,這份資料才能編輯而成!